皆さん、こんにちは。
カナリアペイントです。
本日は、タイトルにもある通り
「意外と知らない不動産購入の際にこれだけは知っておきたい知識について解説！」
ということで解説していきたいと思います。
さて、皆さんは不動産を購入するときに気を付けているところは何ですか？
例えば、賃貸なら間取りや設備、周辺環境などですよね。でもこれはあくまで借り物ですので関係ありません。
不動産の購入というのは、どちらかというと
「家を買う」「マンションを買う」などに近い部分があります。
そこで、どのような物件があるのかについてまず大枠を説明していきますね。(^^)/
◆不動産購入の取引形態について
大きく分けると２つあります。それは、「売主物件」と「仲介物件」です。
１つ１つ簡単に説明していきますね。
１．売主物件とは
→不動産仲介会社を挟まずに、売主とが買主が直接取引している物件のこと。
例えば、ハウスメーカーや工務店などが土地の仕入れから物件の販売まで全部やってもらえるのが特徴です。
２．仲介物件とは
→売主と貸主の間に不動産仲介会社入り取引する形態のこと。
流れのイメージとしては、ハウスメーカーや工務店が家を建てて、不動産会社が仲介をして購入者がそれを買うのが特徴です。
◆売主物件と仲介物件のメリットとデメリットについて
＜売主物件のメリット＞
１．仲介手数料がかからない。
２．売主と直接交渉ができる。
３．レスポンスが早い。
→こんな感じで、間に挟む不動産仲介会社がないため、仲介手数料がかからないことが最大のメリットで、そのほか直接やり取りができるので、交渉前提で話を進めようと思ってる方にはおすすめです。なにせ、直接やり取りできるので交渉や契約が早く終わります。
＜売主物件のデメリット＞
１．トラブルなどが起きた時に自分で解決しなければいけない。
２．手続きに関するサポートが薄い。
３．物件の選択肢が少ない。
→売主物件の場合は、不動産取引の際ほとんどが自身で行うことが多いため専門知識が必要となります。
そのため知識をつけておかないと契約内容が不利に働いてしまうことがあります。自身で交渉するため、時間がない方や価格や交渉力の無い方は言いくるめられてしまうかもしれません。( ;∀;)
また、物件の数が少ないこともあり、妥協の選択をしなければいけないかもしれません。
＜仲介物件のメリット＞
１．第3者のサポートが充実している。
２．交渉の代行が可能である。
３．手続きを一貫してやってくれる。
→プロの目線で物件を物件を見てもらうことができ、購入の際のアドバイスも受けられトラブルも事前に回避できます。また、売主との価格交渉や条件調整や契約関連の手続きもプロが代わりにやってくれるので交渉力に自信のない方などは負担も少なくお勧めです。
いわば、車で言えば売主物件はマニュアル車で仲介物件は希望をしっかり伝えれば目的地に向かってくれる自動運転車両のようなものです。
＜仲介物件のデメリット＞
１．仲介手数料がかかる。
２．情報が伝言ゲームのように間接的になる。
３．仲介業者に差があるので見極めが必要である。
→人が仲介するので、人件費として仲介手数料が発生します。また、情報はすべて間接的になるため、仲介会社をしっかり見極めないと適当に交渉されてします傾向があります。なので、仲介会社の評判や口コミなどは確認するようにしましょう。
◆不動産購入から引き渡しまでにかかる期間と大まかな流れについて
→不動産を購入してから物件の引き渡しまでは
最短で2週間
平均で1か月程度かかります。
最遅では1か月半くらいですね。
このスケジュールについては、売主側の決定権が大きく、買主はそれに従うケースが一般的です。
この期間は物件の状況によって前後するため、余裕をもったスケジュールの計画が必要です。
次にスケジュールの大まかな流れを図で示します。
となります。
この大まかな流れで特に注意するべき点だけお伝えしますね。
＜資金計画＞
→資金計画を立てるときは、収入ギリギリの返済額ではなく、余裕を持たせること。
＜かかる費用＞
→戸建て住宅の場合は、10年おきくらいで発生する外壁や屋根の塗装にかかる費用や配管洗浄などの維持費がかかります。
また、土地・建物を所有している場合に課せられる固定資産税も毎年支払う必要があります。
さらに、マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金が必要となります。
これらは建物の維持や共有部分の管理に充てられる費用ですが、将来的に値上がりする可能性もあるため注意が必要です。
これらの維持費や税金を考慮に入れた資金計画を立てることで、購入後も安心して生活を送ることができます。
◆不動産購入時に必要なもの
１．本人確認書類
２．収入証明書類
給与所得者：源泉徴収票、住民税課税決定通知書または住民税課税証明書
個人事業主：確定申告書、納税証明書
法人役員以上：法人の決算報告書、法人税納税証明書、法人事業税納税証明書
３．物件資料
売買契約書や重要事項説明書の写し、建築確認済証、登記事項証明書、物件の概要書、間取図、測量図、公図など
４．ほかの借り入れがわかる書類
５．印鑑（実印）
６．収入印紙
７．契約手付金
８．仲介手数料
仲介手数料は、不動産仲介業者に支払う手数料で、物件価格の3%+6万円＋消費税が一般的な相場です。
例えば、物件価格が3000万円の場合、仲介手数料は3000万円×3%+6万円=96万円となります。
９．住民票（発効後3か月以内のもの）
世帯全員分の続柄が記載してあるもの
１０．印鑑証明書（発効後3か月以内のもの）
借り入れ本人、連帯保証人、担保提供者それぞれ必要
１１．ほかの借り入れがわかる書類
借り入れ中のローンの返済予定表、返済が確認できる通帳
１２．通帳・届出印
残代金や登記費用などの支払いのため
１３．登記費用
所有権移転登記や、抵当権設定登記を行うために必要な費用です。
登録免許税と司法書士報酬が発生します。
１４．住宅ローン関連費用
印紙税、融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、地震・火災保険料
１５．不動産取得税
物件購入後に一度だけ発生する税金です。
１６．固定資産税、都市計画税
毎年発生する税金で、物件の所有者に課せられます。
固定資産税は、土地や建物の評価額に基づいて算出され、都市計画税は、都市計画区域内の物件に課せられる税金です。
１７．手付金
物件購入契約を締結する際に支払う初期費用で、契約時に支払います。手付金の額は物件価格の1～2割程度が一般的です。
はぁ・・・
疲れました。
これだけ多くの準備とお金がかかる不動産購入は大変ですね。( ;∀;)
でも、どうしても夢のマイホームを持ちたいという方は頑張ってくださいね！
それでは、本日の投稿はここまで！
また次回の投稿でお会いしましょう！