皆さん、こんにちは。カナリアペイントです。
さて、本日の記事はタイトルにもある通り
「競売物件と任意物件の違いとメリット、デメリット」
を解説していきたいと思います。
まずは、競売物件とはなにか？ 任意物件とはなにか？知っていますか？
よく物件の話になるとよく聞くワードですよね。でも意外と知らない人も多いので解説しますね。
§競売物件とは
→一般的に「競売（きょうばい・けいばい）」という言葉が使われるときは、特定の場に出された品物を最もよい購入条件を提示した人（買い手、入札者）に売却する方法のこと。
市場での「セリ（競り）」やネットオークションもこの「競売」に該当します。
一方、不動産用語での「競売」は、不動産を所有する人（債務者）が何らかの理由で債権者へ金銭の支払いができなくなった場合に、債権者の申し立てをもとに、裁判所が差し押さえた不動産を強制的に売却する制度のことを指します。
まあ、簡単に言うと・・・
「競売」は、広義では上に述べたように、複数の買い手が競争して値をつけ、その中で最高価額を申し出た相手に販売する、いわゆるオークションやセリなどのことです。
一方、不動産業界における「競売」は「民事執行法による公の競売」を指し、意味合いとしてはこちらのほうが多く用いられています。
例えば「住宅を担保にして借り入れをしていたが、返済が滞ったため、債権者の申し立てで担保にしていた不動産を裁判所が差し押さえて競売にかける」
といったケースなどが該当します。
§任意物件とは
→文字通り任意の売却、つまり債務者が自主的に財産を売却することを指します。競売と違う点は裁判所が介入せず、不動産会社の仲介によって担保の不動産を売却すること。
不動産を所有する債務者の意思に沿って売却の手続きを進める任意売却は、一般的な不動産売買とほぼ同じです。
次に、競売物件と任意物件の違いについて解説します。
◆競売物件と任意物件のメリットとデメリットについて
じゃ、まず競売物件から！
＜メリット＞
・売却まで住み続けられる。
・売却までの期間が比較的長い。
→競売はローンを滞納してからいくつかの段階を経て手続きが始まるため、売却が決まるまで早くて半年、一般的には1年以上かかるといわれています。
売却先が決まれば引渡命令が出るため立ち退かなければなりませんが、それまでは住み続けることができます。
とはいえ、ローンや借入金の返済が滞っている状態ですから、住んでいる間も遅延日数や所定の利率に応じて遅延損害金が発生するため注意が必要です。
・現状渡し、欠陥への責任がない。
→競売は現状渡しとなるため、あとから土地や建物に欠陥があることが分かっても、責任を追及されることがないのはメリットです。一般的な不動産取引では重要事項説明が義務付けられており、雨漏りや建物の腐食、水回りの水漏れなど契約書に記載のない不具合が見つかると、「売主の契約不適合責任」として買い手に損害賠償を請求されたり、売買契約を解除されたりすることがあります。しかし、競売の場合は現状渡しが原則で、入札者も事前に開示された情報をもとに入札金額を決めているため、債務者は一切の責任を負うことがありません。また、裁判所が強制的に売却する制度であるため、売却にかかる詳細な手続きはすべて裁判所と債権者が行います。
＜デメリット＞
・価値が下がる。
・自腹で引っ越し
→競売で不動産が落札され、代金が支払われれば、不動産の所有権は債務者から落札者に移ります。以前の所有者である債務者は不動産に住み続けられないので、速やかに退去しなければなりません。
もちろん、退去時にかかる引越費用は債務者が自腹で支払います。
居座ると、購入者からの不服申し立てによる「強制執行」で、強引に退去させられるおそれもあります。
・プライバシーが損なわれる。
→競売にかけられた物件には、一般的な不動産売買のように購入（入札）を検討している人が内見に入ることはありません。
その代わり、裁判所の「執行官」や、裁判所が物件の売却基準価額を決めるために選任した不動産鑑定の専門家「評価人」が調査に入ります。
また、物件情報は裁判所で公開され、インターネット上の不動産競売物件情報サイト 『BIT』などにも掲載されるので、関心を持った人や不動産業者が周辺の様子を見に来たり、周辺住民に聞き込みをしたりするといったことも考えられます。
そのため、近所の人に家が競売にかけられていることが知れ渡ってしまうなど、プライバシーが損なわれてしまうことがあります。
次に、任意売却のメリット、デメリットについて解説します。
＜メリット＞
・売却費用を売却金額から捻出できる。
→通常不動産の売却には、登記費用、仲介手数料、場合によっては測量費用など諸費用が必要です。
任意売却の場合、売却費用のなかからこれらを捻出することも可能で、売却価格によっては持ち出し費用もなしに売却が可能です。
競売では認められない引越し費用も、捻出できます。
・市場価格で売却できるので、競売より高く処分できる。
→任意売却には債権者の同意が必要であることです。
その他は通常の売却と変わりません。
不動産市場での売却によって少しでも高い価格で売却できれば、残債を圧縮でき、後の生活設計が楽になります。
また費用や滞納した税金を売買代金のなかから支払うことも可能になります。
・売却先によっては住み続けられることも可能。
→任意売却では、売却先を絞って売買交渉も可能です。例えば、親類縁者や不動産投資会社に購入依頼をし、売却後は賃料を支払って、賃貸物件として住み続けることができる場合もある。
＜デメリット＞
・債権者全員の同意を得る必要があること。
→任意売却するためには抵当権を外してもらう必要があり、債権者（金融機関や保証会社など）から同意を得られない場合には任意売却ができません。
・連帯責任者、連帯保証人の同意が必要であること。
→住宅ローン契約時に連帯保証人や連帯債務者などがいる場合は、任意売却について連帯保証人・連帯債務者から同意を得る必要があります。
・不動産仲介会社探し、売却活動などの手間がかかること。
→任意売却には、法律の知識や経験が必要です。したがって、専門家の在籍や任意売却の実績の有無を、会社のホームページで確認することをおすすめします。
これらの競売物件や任意物件についてお話していきましたが、ポイントをまとめると以下のようになります。
ということで皆さん、競売と任意の違いやメリットデメリットは理解できましたか？
本日の記事は以上になります。
またの投稿をお楽しみに！