皆さん、こんにちは。
カナリアペイントです。
さて、本日はタイトルにもある通り
「不動産売買をする上で知っておくべき基礎知識について」
解説していきます。
皆さんは、不動産を売ったり買ったりすることを人生のなかで一度はあるかと思いますので、そのうえで情報がたくさんあるのはそれはそれで把握しきれないと思うので最低限知っておいてほしい知識などを紹介していければと思います。
まず、用語の解説から始めますね。
不動産取引には
- 「代理」
- 「売主」
- 「媒介（仲介）」
の3つの取引態様があります。
それぞれの違いを理解することは、手数料やリスクを最小限に抑え、メリットを最大限に活かすために重要です。
特に、代理契約では、仲介手数料が無料になるケースもあり、魅力的に見えますが、隠れた費用やデメリットに注意が必要です。
本記事では、不動産の「代理」と「仲介（媒介）」の違い、取引のメリット・デメリットを徹底解説し、失敗しないためのポイントも詳しく紹介します。
◆代理について
§代理とは
→売主から委任を受けた不動産会社が、売主の代わりに売買契約を締結する取引態様のこと。この場合、代理を行う不動産会社は、売主の権限を受け継ぎ、売主に代わって販売から契約までの業務を行います。
この形式は・・・・
よく「新築マンション」「新築一戸建て」などの販売で使われます。
まあ、新築系でよく使われるってことだね。
＜メリット＞
・売主との契約が法的に有効であり、買主側から見ても売主と同等の立場での取引が行われる点です。
つまり・・・
買主は代理業者と直接やり取りをすることで、売主と同じ条件で契約が成立することになります。
ただし・・・注意ポイントとしては
一般的に、代理の場合の仲介手数料の上限は
「成約価格×6%＋12万円」
とされていますが、売主側の不動産会社との取り決めにより、手数料が発生することもあるため、事前に確認しておくことが重要です。
◆売主について
§売主とは
→不動産業者自身が不動産を直接売却する取引形態のこと。
この形態は、新築一戸建てやマンション、リノベーション済み物件などを販売する不動産業者によく見られます。
＜メリット＞
仲介手数料が発生しません。
通常、仲介を利用すると物件価格に応じた手数料がかかりますが、売主から直接購入することで、この費用が不要になります。
＜デメリット＞
１．売主物件の情報は限られているため、希望の物件を見つけるのが難しい。
２．不動産ポータルサイトでの検索では、売主の物件は数が少ないため、選択肢が狭まる。
３．売主と直接契約を行う場合は、公正な立場での確認ができる仲介者がいないため、契約内容に注意が必要であること。
つまり・・・
→信頼できる大手の不動産会社からの購入であれば安心ですが、詳細をしっかり確認することが重要！
◆仲介（媒介）について
§媒介とは
→不動産取引における「仲介」は、売主と買主の間に不動産仲介会社が入ることで、スムーズな取引をサポートする業態のこと。
＜メリット＞
１．専門的な知識と経験を活かし、物件の広告から契約締結までの過程を管理できる。
２．個人間での売買に比べて、より安心で効率的な取引が可能になる。
＜デメリット＞
１．仲介手数料が発生する
ここで、仲介（媒介）でよく使われる契約の種類について３つ解説します。
１．一般媒介契約とは
→売主は複数の不動産会社に同時に依頼することができ、自ら購入者を探すことも可能な契約のこと。
＜メリット＞
・売主はより多くの選択肢を持ち、自由度が高い取引が実現できるんです！(^^)/
＜デメリット＞
・仲介業者の業務報告や物件情報の登録は任意であるため、売主は自己管理が必要。
このことから・・・
一般媒介契約は、特に他の業者の助けを借りたくない方や、積極的に自分で売却活動を行いたい方に向いています。(^^)/
２．専属専任媒介契約とは
→売主は一社の不動産会社にのみ依頼し、他の業者や自ら買い手を探すことはできない契約のこと。
＜メリット＞
・売主にとっての管理負担を軽減し、専属のエージェントが確実にサポートすることで、取引の成功率を高めることができる。
＜デメリット＞
・依頼した不動産会社は、売主の物件を「レインズ」に登録する義務があり、1週間に1回以上の業務報告も行う必要がある。
そして、最後３つ目は、
３．専任媒介契約とは
→一社の不動産会社にのみ依頼する形式ですが、売主自身が買い手を探すことが許可されている契約のこと。
これは、先ほど紹介した専属専任媒介契約よりも緩い契約になります。
＜メリット＞
１．売主は自身のネットワークを活かして取引を進めることが可能。
２．売主が積極的に動きたい方にとって、柔軟な取引スタイルを提供する選択肢である。
＜デメリット＞
・レインズへの登録は7営業日以内、業務報告は2週間に1回以上という条件がある。
◆仲介業者と代理業者の取引対応の違いについて
§仲介業者とは
→売主と買主の間に立ち、両者を結びつける役割を担います。
＜目的とやってくれる対応の内容＞
彼らは売買契約の成立を目的とし、契約に関するアドバイスや情報提供を行いますが、売主や買主に代わって契約を締結する権限は持っていません。
＜メリット＞
・公平な立場なので、両方の意見を聞いてくれる。
＜デメリット＞
・高い手数料がかかる。
・契約は自分で行わなければいけない。
§代理業者とは
→売主または買主から委任を受けて、契約を締結する権限を持っている者ののこと。クライアントの代理として行動し、直接的な取引を行うことができます。
＜目的とやってくれる対応の内容＞
特定の利益を代表し、契約の条件や内容について交渉を行います。
＜メリット＞
・スピーディーな契約ができる。
・クライアントを何よりも優先してくれる。
＜デメリット＞
・利害の対立があるかもしれない。
・責任が重すぎる。
今日の内容をまとめると・・・
代理契約を利用することで仲介手数料を削減できる可能性はありますが、
隠れたコストやトラブルリスクも存在します。
成功するためには、信頼できる代理業者を選び、契約内容や書類の確認を徹底することが不可欠です。
また、費用構造の透明性をしっかり確認し、交渉力やスムーズな手続きのメリットを最大限に活かしましょう。
慎重な準備と確認が、安心してお得な不動産取引を実現するための鍵です。
ということで本日の投稿は以上です！(^_-)-☆
最後まで、読んでいただきありがとうございました。(^^)/
また、次回の投稿でお会いしましょう！