皆さん、こんにちは。
カナリアペイントです。久しぶりの投稿になりました。
皆さんの中に、このブログの記事を見て役に立ったというお声が寄せられています。
そのようなリアクションは今後のブログ投稿の励みにもなりますので是非是非ほかの方にもこのブログの存在を教えてあげてくださいね。
さて、今回の記事はタイトルにもある通り
「家の売り買い以外の新たな選択肢！リースバックについて解説！」
ということについて解説したいと思います。
皆さんは、リースバック」という言葉聞いたことありますか？
結構最近は前回投稿した空き家物件に関する記事や売買物件の買取方法など」について話しましたが今回は新たな選択肢である「リースバック」について紹介します。
〇リースバックとは・・・
→自宅を活用して資金調達をする方法のひとつ。これによって自宅を売却して資金かした後、同じ家を賃貸にして住み続けることができます。
セール・アンド・リースバック（sale and lease back）やセール・リースバック（sale lease back）ともいわれます。
それでは、ついでにメリットデメリットについて紹介してみようと思います。
まずは、メリットから！
＜リースバックのメリット＞
１．居住者は、物件から引っ越すことなく月々の家賃を支払いながら住み続けられる。
→通常の売却では、売買契約が成立したら家を明け渡さなければなりません。しかし学区内の学校に通う子どもがいる場合、親の事情での転校を避けたいと考えるご家庭は多いでしょう。また高齢になってから、住み慣れた土地を離れて違う場所に移るのは大きな負担になるため避けたいと考える方もいるでしょう。
その点リースバックなら、住み慣れた家・場所から離れる必要がありません。ただし賃貸契約の種類によっては、永続的に住み続けられるわけではない点は注意が必要です。
２．利用者の根年齢や収入の制限がない。
→リースバックはあくまで不動産売却であり、リバースモーゲージや不動産担保ローンのような借金ではありません。資金が必要だけれども、借金を背負うのは負担…と感じる方にリースバックは向いています。
リバースモーゲージでは得た資金の使い道を生活資金やリフォーム代金などに制限される場合がありますが、リースバックで得た資金は使い道に制限がない点もメリットです。
§リバースモーゲージとは・・・
→不動産を担保にしてお金を借りること。
３．現金化が早く、資金の使い道に制限がない。
→買取価格や買取後の家賃に納得すればすぐに契約に進めるので、最短1週間〜1カ月程度で現金化が可能です。 急ぎ事業資金を用立てたい場合などにも、リースバックは適しています。
４．住宅ローンの負担がなくなる。必要なら、買い戻しもできる。
→リースバックは「買い戻し特約」が付けられているケースが少なくありません。
§「買い戻し特約」とは・・・
契約で定めた期間内に、取り決めた金額を支払えば買い戻せることを約束する特約のこと。
資金調達の方法としてリースバックを選ぶ理由として、買い戻し特約があることを挙げる方は決して少なくありません。一時的に資金が必要となり家を手放すしかないものの、いずれ買い戻したいと考え、それをモチベーションとする方もいます。
５．慣れた家に住み続けられるだけでなく、自宅の維持、管理費が不要になる。
→自宅をリースバックすると、維持・管理の負担がなくなります。売買契約が成立すると、不動産会社に所有権が移転するためです。
固定資産税・都市計画税は所有者に課税されるため、リースバック後はたとえ自分が住み続けていたとしても納税義務を負うのは不動産会社です。リースバックするのがマンションである場合、管理費や修繕積立金の負担も一般的には不要になります。
などなど・・・
ただ、物事にはよいことばかりではありません。
デメリットもあります。なので、メリットだけに騙されず、デメリットにも目を向けましょう。後悔しますよ( ;∀;)
それでは、デメリットは・・・
＜リースバックのデメリット＞
１．売却価格が相場より低くなる傾向がある。
→リースバックは、仲介で買主を探して売却するよりも、売却価格が低くなる傾向があります。それは不動産会社は、家を買い取り自社の所有物としたにもかかわらず、買い戻し特約が設けられている間は自由に売却できない制約を受けたり、さらに家賃の滞納リスクを抱えたりするためです。
２．賃貸できる期間が限られている場合が多い。
→リースバックは「売却後も住み続けられる」点が強調されがちですが、リースバックしたからといって、必ずしもその家に一生住み続けられるとは限りません。リースバックにおいては、「定期賃貸借契約」とされるケースが多いためです。
賃貸借契約には、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」があります。このうち定期賃貸借契約は、賃貸できる期間があらかじめ決められ契約更新はできません。国土交通省が「消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会」で配布した資料によると、リースバックにおける賃貸借契約の約8割が定期賃貸借契約となっており、期間は3年が最多です。
３．家賃の支払いが発生する。
→リースバックすると住宅ローンの負担からは解放されますが、代わりに毎月家賃の支払いが発生します。
リースバックにおいて家賃がいくらになるかは、市場相場よりも売却価格の影響を受けるのが一般的です。基本的には、売却額が高ければそれだけ家賃も高くなると考えておく必要があります。
４．自分の資産ではなくなる。
→マイホームをリースバックすると、所有権が不動産会社に移るため、自分の資産でなくなることもデメリットです。所有権を失う以上、子どもたちに資産として残すことはできません。
また自分の家であれば自由に増改築できますが、所有物でなくなればそういうわけにはいきません。契約が切れて退去するときには、原状回復が必要になることもあります。
その他のメリットデメリットをまとめると以下のような表になります。
参考にしてくださいね。
＊今回紹介したものは代表例です。例外やマイナーな問題点などあります。
なのでしっかり確認していきましょう。
もし不安なら、不動産業者に無料で相談もできるので相談してみるのもいいかもですね。
最後に、リースバックをする流れを簡単に紹介！
＜リースバックの大まかな流れとアドバイス＞
１．リースバックに対応している不動産会社を探す。
→リースバックはどの不動産会社でも対応しているわけではありません。まずは対応できる不動産会社を探すことから始めます。
買い戻し特約を付けたい、普通賃貸借契約を締結したいなど、リースバックの希望条件があるときには、はじめから条件を提示したうえで探しましょう。あとで条件に合わないとわかった場合、かけた時間が無駄になってしまいます。
２．リースバックに精通した担当者に査定を依頼する。
→リースバックに応じてくれる会社を見つけたら、机上査定を受けてから訪問査定を依頼しましょう。
§机上査定とは・・・
物件の構造や築年数など書類上のデータから、大まかな査定額を出す方法。
§訪問査定とは・・・
実際に物件を見たうえで劣化状況や周辺環境を確認して正確な査定額が出す方法。
３．売却価格、家賃の提示を受ける。
→リースバックでは、売却価格と同時に売却後の家賃が提示されます。売却価格と家賃の両方を比較して、最終的に契約する会社を選びましょう。
４．売買契約と賃貸借契約を締結する。
→不動産会社が提示した売却価格と家賃に合意したら、売買契約と賃貸借契約の2種類の契約を同時に結びます。この時点で不動産会社から売却代金の5〜10％程度の手付金を受け取るのが一般的です。不動産会社によっては、売買契約と同時に決済まで進めることもあります。
５．売却代金を受け取り、賃貸生活を開始する。
→決済日に残金を受け取ったら、所有権の移転登記の手続きをおこないます。手続き後は、引っ越すことなくそのまま賃貸住宅として暮らし始めます。
リースバックに関するＱ＆Ａについて紹介！
１．住宅ローンが残っていてもリースバックできるのか？
Ａ．住宅ローンが残っている場合でも、リースバックは可能です。
ただしリースバックするには、住宅ローンを一括返済することが条件です。住宅ローンが残っている家は、万一返済が滞ったときに備え、金融機関が抵当権を設定して担保としているためです。
売却代金や手持ちの資金で住宅ローンを一括返済できるようなら問題ありませんが、資金が不足する場合はリースバックはできません。
２．家賃を安く抑えるためにどうすればいい？
A.リースバックで設定される家賃は、物件の売却価格や返済可能額などを考慮して決定されます。基本的には高く売れれば、その分家賃も高くなる傾向があるため、家賃を軽減したいのであれば売却価格を低めに設定してもらうのも方法のひとつです。ただしそのぶん、得られる資金は少なくなります。
そのため、バカ高く売って安く住もうは通用しません。人生を支配されるような感覚になるでしょう。（笑）
ということで、今回の投稿は以上です。
見やすかったりしたら嬉しいです。
今はまだ、デザインや構成は試行中です。何かアドバイスやアイデアあれば教えてくださいね。
